Logement-location -achat-vente

 

 

• Les locataires peuvent recourir à différentes solutions pour continuer à régler leurs loyers et leurs charges locatives.
•  Si durant la trêve hivernale, commencée le 1er novembre, les expulsions pour non-paiement des loyers et des charges sont en principe interdites, les bailleurs vont retrouver le droit d’expulser les locataires dès le 1er avril prochain. Le nombre d’expulsions va alors bondir.

À SOS LITIGES 58 un juriste vous conseille pour vous orienter vers des aides possibles.

Ne restez pas seul(e) devant la perspective d’une expulsion.

Des solutions existent. des aides financières aussi, et surtout un soutien moral pour affronter les obstacles et vous permettre d’ouvrir des portes.

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Mètres carrés : un ratio meilleur à l’achat qu’à la location (si, si !)

Certaines idées reçues ont décidément la peau dure… Parmi celles-ci, on retiendra la croyance selon laquelle l’un des avantages (si ce n’est le seul) de la location par rapport à l’achat immobilier tient au fait qu’en louant, on peut espérer profiter de davantage de mètres carrés qu’en achetant. En d’autres termes, pour un même budget, il serait le plus souvent impossible d’acheter l’équivalent - en termes de superficie -  de ce qu’on loue. Aussi répandue soit-elle, cette idée reçue mérite toutefois qu’on lui torde le cou. Et pour cause, il ressort d'une étude que nous avons réalisée que dans plus de la moitié (55 %, pour être précis !) des villes de France de plus de 30 000 habitants, il est plus avantageux d’acheter sa résidence principale que de se contenter de la louer. Dans plus d'un cas sur deux, on gagne, en effet, de la surface en achetant. 

Si, si, vous avez bien lu. Dans une majorité des villes de l’hexagone et en contrepartie d’un effort financier de 1 000 € par mois, ceux-ci étant dépensés soit en mensualités de crédit, soit en loyers, vous pouvez vous offrir davantage de mètres carrés en achetant votre logement plutôt qu’en le louant. Si ce montant (1 000 €/mois) peut vous sembler disproportionné, sachez que nous l’avons choisi afin de pouvoir comparer, toutes choses étant égales par ailleurs, les marchés immobiliers de métropoles comme Paris ou Lyon à ceux de communes comme Charleville-Mézières ou Montluçon. Dans la quasi-totalité des communes étudiées, l’ascendant du pouvoir d’achat immobilier sur la capacité locative s’explique par une relative ténuité des prix de vente (pas plus de 3 012 €/m²) relevés localement.

Dans 26 % des villes de plus de 30 000 habitants dans lesquelles mieux vaut acheter que louer, le gain obtenu représente une pièce supplémentaire.

À Montluçon, acheter plutôt que louer permet de gagner 116 m²

À la lecture de l’étude que nous avons conduite, il est troublant de constater qu’en délaissant la location au profit de l’achat immobilier, on peut multiplier par 2 la superficie de son logement. Deux villes permettent aux acquéreurs de réaliser ce tour de passe-passe. Il s’agit de Montluçon dans l’Allier et de Nevers dans la Nièvre. À Montluçon, pour 1 000 € par mois, vous devrez vous contenter de 112 m² à la location au lieu de 229 m² à l’achat ! Si ces deux villes cristallisent la supériorité - locale - de l’achat immobilier sur la location, en termes de mètres carrés gagnés, d’autres communes ne sont pas en reste, loin s’en faut ! Sur la totalité des municipalités qui font la part belle aux acquéreurs, 1 ville sur 5 permet de profiter d’une pièce supplémentaire. Concrètement, le bonus oscille entre 9 et 18 m². C’est le cas, par exemple, à Avignon (+ 9,7 m²), à Pau (+ 12 m²) ou encore à Quimper (+ 16,2 m²).

À Caen, dans le Calvados, pour 1 000 € déboursés chaque mois, la surface, qu’elle soit achetée ou qu'elle soit louée, sera la même.

Un gain de 18 m² en signant un compromis plutôt qu’un bail

À l’heure où les mètres carrés sont aussi rares que chers et où les Français ont, plus que jamais, des envies d’espace(s), ce qui s’apparente à une exception, non pas culturelle mais bien immobilière, mérite que l’on s’y attarde. Car aux avantages - déjà bien connus - de l’achat immobilier (éviter de payer des loyers à fonds perdus, se constituer un patrimoine, prépare sa retraite, etc.) s’en ajoute un autre auquel on ne s’attendait pas : avoir une plus grande superficie qu’à la location. Et cela dans plus d’une ville sur deux ! Or, si certaines communes permettent aux acquéreurs de s’offrir l'équivalent d’une pièce en plus, d’autres leur offrent même la possibilité de profiter de l’équivalent de deux pièces en plus. soit un bonus de 18 m². Un tel gain de surface vous sera ainsi octroyé en faisant l'acquisition d’un logement à Metz (+ 19,7 m²), à Limoges (+ 28,4 m²) ou encore à Évreux (+ 39,2 m²).

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Loyers impayés pendant la crise sanitaire

Les loyers sont dus au bailleur pendant la crise sanitaire du Covid-19. Il est toutefois conseillé aux propriétaires de faire preuve de bienveillance à l’égard des locataires dont la situation est devenue fragile.

En dépit des appels répétés des associations de locataires, et malgré les gestes consentis par certains bailleurs sociaux, le paiement des loyers et charges d’habitation reste dû pendant le confinement. Le gouvernement l’a fréquemment répété au cours des dernières semaines : des mesures ont été prises pour soutenir les particuliers rencontrant des difficultés - recours au chômage partiel simplifié, continuité des droits aux aides sociales versées par les Caisses d’allocations familiales - et il ne serait pas juste de priver les propriétaires bailleurs d’une partie de leurs ressources. D’autant que la trêve hivernale a été prolongée de 2 mois. Voilà pour la théorie. Mais, en pratique, il ne fait pas de doute que certains locataires sans filet social (intérimaires, collaborateurs dans des structures libérales, auto entrepreneurs), totalement et brutalement privés de ressources, seront dans l’incapacité de payer leur loyer du fait du confinement.

Privilégiez la discussion

Comment réagir ? Les cas de propriétaires ayant renoncé à percevoir leur loyer du mois d’avril ont été largement médiatisés au début de la crise. « Sans aller jusqu’à envisager une solution aussi radicale, on ne peut que conseiller aux bailleurs de faire preuve de bienveillance, explique Ganaëlle Soussens, avocate en droit immobilier. Rien n’empêche les parties à un contrat d’en modifier les termes à tout moment et de façon temporaire : propriétaire et locataire peuvent, par exemple, s’entendre sur un paiement partiel du loyer pendant la crise et prévoir les modalités d’étalement du règlement du solde restant dû, pendant les 6 ou 12 mois suivants. » Il faut toutefois prendre soin de conserver une trace écrite de l’accord trouvé (un échange de mails peut faire l’affaire), et préciser qu’il ne s’agit pas d’une annulation de la dette mais de sa suspension temporaire.

Cette solution amiable est d’autant plus recommandée que « la voie judiciaire, déjà très encombrée d’ordinaire, est aujourd’hui quasiment à l’arrêt », précise Xavier Demeuzoy, avocat spécialisé, lui aussi, en droit immobilier. Qui plus est, « rien ne dit que le juge ne déciderait pas, au cas par cas, de retenir les circonstances exceptionnelles du Covid-19 en faveur d’un locataire mauvais payeur mais de bonne foi, qui parviendrait à prouver qu’il n’a pas cherché à profiter du contexte par opportunité ».

 

 

La caution gratuite Visale est ouverte aux salariés en CDI

Les salariés âgés de plus de 30 ans, en CDI, bénéficient gratuitement du dispositif Visale pour garantir le paiement de leur loyer par Action logement, à condition d’être en mobilité ou dans une situation fragile.

 

Accordée par Action Logement, la garantie Visale (Visa pour le Logement et l’Emploi) est le dispositif de caution gratuite qui prend en charge le paiement du loyer et des charges locatives de la résidence principale, en cas de défaillance de paiement du locataire.

La garantie Visale s’adresse aux jeunes de moins de 30 ans. Les plus âgées sont également éligibles au dispositif, mais seulement d’ils se trouvent dans l’un de ces cas :

- une mutation professionnelle dans la même entreprise ou le même groupe (dans les 6 mois) ;

- un évènement exceptionnel fragilisant le lien à l’emploi et au logement (évènement familial ou médical, perte d’emploi) ;

- être locataire dans le cas d’un bail mobilité.

Ainsi, les personnes titulaires d’un CDI dans une situation fragile ou en mobilité sont bien intégrées au dispositif Visale

 

Garantie des loyers et des charges impayées

 

La garantie Visale est limitée à 36 mensualités impayées par le locataire auprès d’un bailleur privé. Elle couvre aussi les dégradations du logement à hauteur de 2 mois de loyer avec charges, mais uniquement pour les contrats signés depuis février 2019.

Par ailleurs, le niveau de loyer couvert par Visale est fixé en Île-de-France à 800 € pour les étudiants et à 1 500 euros pour les salariés. Sur le reste du territoire, le plafond garanti est de 600 € pour les étudiants et à 1 300 euros pour les salariés. Toutes les démarches sont à effectuer sur le site Visale.fr.

Textes de lois et jurisprudence

Rép min n°24401 au JOAN du 27/03/2020 - Caution logement Visale